晴海フラッグ
東京都中央区の晴海地区にできた、超大型マンションになります。分譲戸数4145戸、賃貸住戸1487、総戸数5632戸の超巨大マンションになります。東京都の都心でこれだけ大きなマンションができるのは最後といっても過言ではありません。一番最初の記事にはこれを取り上げたいと思います。
他のマンションについての記事はこちら
注意：晴海フラッグは、東京五輪後の選手村のマンションになりますので、東京五輪延期により販売が停止になっています。現状は2023年入居となっていますが、それも現状分からないといえるでしょう。五輪が1年延期になったので入居時期も大きく遅れる可能性もありそうです。
価格
全体平均坪300万円になります。この金額は周りと比べるとどうでしょうか。
- MID TOWER GRAND 中央区 月島駅徒歩2分 坪428万円
- パークタワー晴海 中央区 月島駅徒歩12分 坪344万円
- ドゥ・トゥール 中央区 勝どき駅徒歩9分 坪366万円
ここは、勝どき駅から25分ぐらいかかります。それを考えれば坪300万円は安いとは言えません。MID TOWER GRANDとパークタワー晴海の値段差から見れば270万円ぐらいが妥当なのかなとは思います。ただ、竣工が2023年と遅いのでその分値上がりをしているのかもしれませんが。
また、もう一つ問題になるのが総額です。晴海フラッグの物件は、部屋が広いものが多くあります。晴海フラッグは、3LDKは85㎡が基本の部屋になってますが、上記のマンションは70㎡が基本の部屋になっています。つまり、総額で考えるとMID TOWER GRANDやパークタワー晴海よりも高い物件が多く存在します。
また、テレビで話題になっているオーシャンビューの物件はかなり高い値段になっています。坪400万円を超えるものばかりです。部屋も広いので総額1億円以上の物件が中心になっています。
つまり、今までの考え方で買うには、とても割高な物件といえるのは間違いありません。
管理費と修繕費
管理費と修繕費がここは、３つの単位で徴収されます。一つが棟単位、その上の単位である街区単位、そして全体の３つで徴収されます。
例で挙げれば
SEA B棟
管理費 棟：201円、街区：68円、全体：89円 合計：358円
修繕費 棟：115円、街区：58円、全体：10円 合計：183円
その他：インターネット使用料2,200円、タウンマネージメント費500円、自治会費100円、テレビ使用料550円（ここは部屋の広さにかかわらず）
基準の85㎡で考えると大体5万円程度月額でかかることになります。この単位も㎡単位で徴収されますので、MID TOWER GRANDやパークタワー晴海と比べてもかなりの高額の金額になります。当然のことながら、修繕費は5年後からさらに上昇することになります。
全体評価
ここでは、立地（40点）、共有施設（20点）、専有部分（20点）、ブランド（20点）の４つの点で評価します。
立地 15点
勝どき駅から徒歩25分という時間がかかる物件になります。徒歩25分では、はっきりいって最寄り駅とは言えないレベルになります。そして、勝どき駅というのも非常に使い勝手が悪い路線になります。六本木や新宿ならいいのですが、東京方面には行きにくい駅になります。
しかしながら、BRTというバスを使った路線が晴海フラッグの真ん中に出来ることになります。これも、端から見ればそれなりの距離があることになりますが、これが出来ればまだまともになるかもしれません。このBRTは新橋や虎ノ門へ向かいますので勝どき駅よりはまだ使い勝手がいいかもしれません。ただ、まだ出来ていないものですので、今時点で評価を下すのは非常に難しいことになります。
また、現状近くにスーパーなどはありませんが、この晴海フラッグの中心にお店が出来ることになります。三井不動産が手掛けるのでそこまで悪くはないかもしれませんが、ここの問題は晴海フラッグ以外の住人が来るとは思えないところです。そこまで立派なものにならないのではないかという不安もあります。
それでも、立地を15点としたのは東京や銀座からの物理的距離が非常に近いことです。銀座からは3キロ程度ですので自転車を使えば10分程度で行くことが出来ます。また、タクシーを日常使いするなら銀座から1000円程度で来ることが可能です。自転車で電車に乗らずに東京で行けることをメリットと考える人もいますし、タクシーを日常使い出来るレベルの人であれば、この立地の問題は解決することになります。
ただし、このマンションを買った上でタクシーを日常使いをするのであれば世帯年収2000万円近いものが必要かもしれません。
共有施設 18点
共有施設に関しては、文句のつけようがないです。共有施設の数はなんと51個にもなるそうです。
- 足湯ラウンジ
- ブックラウンジ
- キッズスペース
- クラフトルーム
- パーティールーム
- スポーツバー
- カフェラウンジ
- ゲストルーム
- シアタールーム
- 展望台
- DIYコーナー
- ワークスペース
- 体を動かすスタジオ
- 喫煙所
ができるようです。一つの街が出来上がる形になりそうですね。また、将来的に出来るタワーマンションのラウンジも使うことができるようです。満点にしなかった理由は、維持費がかかりすぎる可能性もある点で下げました。
専有部 12点
天井高は、2.5Mありバルコニーの奥行も2Mあったり専有部に関してもかなり上位に入ってきます。ただし、パークタワー晴海は天井高2.6Mあったりしますので他の湾岸のマンションと比べて突出しているわけでもありません。（パークタワー晴海がすごすぎるだけかもしれませんが。）ハイサッシが2.1Mなのはそこまでですかね。
専有部には、
- ディスポーザー
- 食洗器
- 食器棚
ついてますので、そこまで悪いわけでもありません。ここが難しいところなんですが、坪300万円のマンションなら妥当な気がするのですが、総額だと1億円近い物件がおおいので値段の割にと思う人もいるかもしれません。
ブランド 20点
ブランドに関しては文句のつけようがありません。大手不動産会社がすべて入っていますし、間違いなく大注目のマンションになるでしょう。
その他 －10点
このマンションは、一つかなり大きな問題があります。それは駐車場が少ないことです。現在の都心のタワーマンションは確かに駐車場はそこまで多くありません。しかしながら、この物件は違います。駅から30分近くかかるのです。1億円近い金額を出す人たちが駐車場がなくていいとは思えません。また、駐車場必須なのに月3万円もかかるというのも気になります。
TOTAL 55点
このマンションの難しいところは、立地をどのように考えるかになります。電車なんか使わないという人であれば、立地は何の問題もありません。しかしながら、電車を使いたい人であれば非常に厳しい立地であるといえます。
少なくとも天気が悪い時はタクシーを平然と使える人でなければ立地は厳しいと言わざる得ません。最低でも勝どき駅までは毎日自転車通勤は必須になるかと思います。
総評
坪300万円のマンションといえば、通常は70㎡で6000万円程度ですので普通のパワーカップル程度で購入することが可能です。しかしながら、このマンションは部屋が広いこともあり総額8000万円はほぼかかることになります。また、家族であればほぼ車必須になるでしょう。そうすると月の維持費だけで8万円かかることになります。8000万円をそのまま住宅ローンで組むことになれば35年ローンで月20万円は超えることになります。その他固定資産税なども入れたら住宅の維持費だけで月30万円以上はかかることになるでしょう。そして、修繕費はさらに上がっていきますので住宅の維持費だけで月35万円程度払える人でなければなりません。そうなってしまうとなかなか通常のパワーカップルでは厳しいと言えるでしょう。夫婦でそれぞれ1000万円で世帯年収2000万円程度は欲しいのかもしれません。
つまり、世帯年収2000万円も払える人を分譲で4000戸以上ですので4000組以上見つける必要があるわけです。現状2023年入居ですが、販売には下手すると10年近くかかる可能性もあるかもしれません。
それでも、新しい試みも行われているマンションになります。それが、実際にどのような価値を持つかは実際に出来てみないと分からないところではあります。現時点で購入するのは博打といえるかもしれませんね。
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